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陈劲松与看法面扑面：降档新常态宣布时间：2022-08-15

“要准确明确和接受这样一个降档市场，不确定性仍将是市场最大的特征。”

编者按：在创立中追求解决之道，从2022年最先，一个“新的行业”正在成型。

目今，天下与中国迎来百年未有之变局，面临世纪疫情、全球化退潮、经济下行、地缘冲突与能源�；炔蝗范ㄐ�，难题与磨练亘古未有。

此时，整体经济及各行各业都进入了新的周期，房地产及由此衍生的全新生态系统，要用最起劲的态度，给今天的行业及相关工业重新定位，并追求破解之道。

作为有着数十年市场化生长深挚积淀的重大工业，作为稳住经济的主要抓手，在新的周期，中国地产行业的企业首脑和精英们，怎样创立新的未来？

值此艰难时期，“2022博鳌房地产论坛”准期召开，看法新媒体一如既往邀约中国地产商业首脑及新生代地产人，转达信心与勇气，讲述他们的故事和头脑。

看法网和陈劲松约定采访当天，受疫情阻滞，我们通过互联网的方法，聊起了已往这段时光。

“在已往一年，房地产行业处于急速向下的‘危害出清’阶段，这是已往许多年都没有泛起过的。”4月3日，陈劲松在团结署名的致股东函中这样形容市场，皆因自“恒大事务”爆发以来，大大都开发商均面临着现金流及偿债的严肃挑战。

市场大情形降档的趋势仍在一连，陈劲松所感知到的危害是，房地产销售规�；蚪娲笄樾蔚慕档刀绦禄�。他坦承，要解决市场保存的问题很是禁止易，作为其中一份子，虽然壹号娱乐app官网难以独善其身，但也在通过自己的一直起劲，在这个降档的市场中，为行业现状的改善，孝顺着专业的实力。

今年以来，陈劲松不止一次呼吁，各人都要准确明确和接受这样一个降档的市场，不确定性仍将是市场最大的特征，他将其称为“新常态”。

只管雾霾重重，壹号娱乐app官网亦看到了“新常态”下的一缕阳光：一个需要客户定位、需要节约营销本钱、挖掘存量资产价值的市场，专业价值才真正直得上用场。

而所谓的机缘，实则是纪律所带来的。

降档

与陈劲松晤面时，房地产行业已跨过了2022年的上半年，于是我们很自然地聊起了销售规模的话题。

自去年7月以来，商品房销售已呈快速回落的走势。凭证看法指数宣布的研究报告显示，今年1-6月，前100房企累计权益总销售金额2.42万亿元，同比下降52.7%。6月份，前100房企实现权益总销售金额5611亿元，同比下降46.8%。

2021年曾被陈劲松以为是房地产真正的转折年，但今年的情形似乎更为糟糕。

“今年上半年百强房企销售比去年下滑了50%，回款又慢一点。”陈劲松接着转向房企的债务：“六七月份美元债到期的又不少。现在来看，房企的偿债压力仍然很大。”

谈及此，他无奈地笑笑：“行业内一定会有许多人很气馁。”下半年销售可能会有好转，但2022年新居销售额也许会在去年基础上继续“降档”。

无独吞偶，社科院国家未来实验室等单位团结宣布报告，预计今年新居销售额抵达15.3-16.7万亿元，较去年18.19万亿元水平下跌8.19%-15.89%。“

怎么明确销售降档？从17、18万亿降档到15万亿，这个趋势还会不会继续？”这位学者型企业家眼中，未来销售规�？赡芑峒绦档�，这就是大情形，大情形可能就是面临着降档。

即便剔除疫情重复所造成的影响，陈劲松依然以为房地产“降档”是趋势性的，判断依据与他过往频仍引用的“三十年为一世而道更”险些一致。

这些客观因素包括，经由三十余年高速增添后，2020年央行宣布的视察显示，我国城镇住房拥有率抵达96%；而据国家统计局宣布的《中国生齿普查年鉴-2020》，我国家庭户人均栖身面积抵达41.76平方米，平均每户栖身面积111.18平方米，其中都会家庭人均栖身面积36.52平方米。

在陈劲松看来，数据层面我国基本已抵达了中等蓬勃国家的人均水平，衡宇自有化率甚至高于部分蓬勃国家�；Ь苌砻婊嵌仁硬�，内地至少也凌驾香港一倍。这同样意味着，未来的增添空间已经较为有限。

生齿一直是视察宏观经济、都会生长以致房地产行业的恒久指标。有迹象显示，自2019年我国城镇化率首次突破60%以来，该指标已泛起趋势性增添放缓。2019-2021年，我国常住生齿城镇化率划分为60.60%、63.89%、64.72%。

陈劲松预计，今年农村进城生齿可能会继续下降，城镇化率增速或从0.8个点降至0.6个点。“这是趋势性的。”

当都会的生长动力，诸如生齿、外贸、投资等泛起降档趋势时，房地产若干基础问题便摆在了整个行业眼前。

陈劲松向我们枚举的问题包括，城镇化率是否已处于高位，新增生齿就业需求能否知足？外贸收支口降档，老黎民家庭欠债率较高，是否尚有信心加杠杆买房？以及房企在市场增添时猛地乞贷，当市场下行，它们怎样面临资产欠债表恶化？

因此他提出，我国已经有60%多的城镇化率，在这样的高位，若是经济生长动力缺失，虽然商品房销售要从17、18万亿降一大档。“

去年是最先降档，现在是下台阶，明后年降到几多合适？这是全行业可以探讨的。”

稳经济

关于房企的资产欠债表恶化，陈劲松以为，要解决这个问题很是禁止易。

自去年以来，房企普遍面临融资情形收紧、商品房销售一连转弱的情形，去年下半年起境内外信用债泛起大规模违约。“

这就是我们必需要面临的（现实），一边是2022年上半年百强房企销售降了50%，另一边欠债还要送还。”

而在房地产的工业链条中，房企流动性恶化，亦会引发大宗的上下游工业“三角债”问题。三角债是企业之间欠付贷款的俗称，实质上是一种连锁债务关系。

壹号娱乐app官网同样受到波及，陈劲松对此并不避忌：“行业各个方面都受影响，包括署理公司，各人是一样的。”他随即指出，现阶段房企还面临保交楼的问题，这项事情一定要优先处置惩罚，因此三角债的处置惩罚时间便会延伸。“

资产欠债表恶化问题并不是开发商能自己解决的，而是要政策、金融综合解决，恢复市场信心。”

微信朋侪圈是陈劲松对外输出看法的主要场合之一，他曾在朋侪圈呼吁，学习美国履历，建设房地产国家基金；建设预售商品房入伙交楼包管牢靠购房者信心等。更早之前，他甚至还建议过将“限售”以外的限制政策松绑，破除“三道红线”以包管债务重组，以及加速刊行REITs。

从已往一个多月以来，随着稳经济大盘相关政策陆续实验，房地产行业在销售端、融资端泛起回暖迹象，改变总是需要循序渐进的。

万科董事局主席郁亮在6月尾也体现，短期市场已触底，市场恢复是一个缓慢、温顺的历程。其中，主要一二线都会5月的成交已泛起好转，进入6月环比显着上升。

在郁亮讲话前的十多天，陈劲松点评称，市场要形成筑底，要害看成交量。关于行业泛起的“底”他们险些告竣了某种共识，陈劲松说，一些民企已最先在长三角、珠三角等地区拿地，这是土地市场触底的体现，也是整体房地产面向未来触底的体现。“

缓慢恢复怎么明确？”郁亮以为，只管6月环比显着上升，但同比仍然下降，更主要的是行业不会再回到已往岑岭时期的规模与增添速率。

陈劲松以为这与自己的态度不约而同，房地产行业已进入了趋势性增量下台阶的前半段，大偏向仍是降档。

现实上，房企的资产欠债表或地方的土地财务，很洪流平上要看商品房的成交量，由于销售是谋划所需现金流的主要泉源。在陈劲松的“降档”展望中，衡宇市场成交量若是恒久维持低位，行业恢复就将是一个缓慢的历程。

当壹号娱乐app官网话题又一次拐回到“降档”时，陈劲松换了种轻松语调说，中国在解决房地产问题上有无比的制度优越性。

1997-1998年亚洲金融�；セ�，中国也曾面临严重的存量资产质量问题，最终通过设立信达资产、华融资产、长城资产及东方资产四家AMC，逐渐吸收了四大行1.5万亿元不良贷款。

“若是其时不由国家拿AMC来收不良资产，相关三角债没法整理，企业资产欠债表也没法改善。”这种处置惩罚思绪现在依然可以借鉴，他呼吁金融政策端“出大招”解决房地产的不良资产问题。

价值

房地产作为最主要的内需市场，自己也是组成整体经济的要害因素。

陈劲松继续坚持自己的看法：稳经济首先是稳信心，稳信心即稳信用，短期内重点是保现金流，这需要将对房地产的一大批限制政策作废。

中期重点要解决信用问题，通过政府设立不良资产相关资金，以国家信用包管交楼。他建议，由国家信用出面稳住时势，而非任由小麦、水果换房等征象爆发，后者容易导致市场秩序的扭曲和杂乱，给银行进一步带来危害。

从恒久看，企业保存仍将是以盈利为目的，从而举行生产谋划，只是生长逻辑已爆发实质性转变。关于房企尤其是民营房企而言，陈劲松以为未来应摒弃债务驱动头脑，不再追求规�？焖僭鎏�。

他呼吁全行业关注“价值”，价值即企业保存的理由，这种理由可以是运营效率、效劳能力。“偏轻资产才有价值，我预计未来将是以国企为重资产，民企为轻资产的偏向。”

关于土地招拍挂市场的偏执同样需要放下，陈劲松上世纪90年月便前往香港，在中海担当项目司理，对那段时期的香港地产史有着亲自履历。中海早期全资拿的项目基本很小，他认真的首个项目是湾仔�；返谖遄�，占地缺乏500平方米，楼高仅12层，这样的“豆腐块”修建了中海的一部分乐成。

但现在香港地产早已转向存量时代，主流房企接纳“开发+持有”模式举行细腻化开发，其中持有型物业租金收入占20%-40%，部分抵达90%。

内地的主要都会也逐渐步入存量时代，从纪律的角度，陈劲松曾以为，存量资产盘活应该是最有前途的偏向。而壹号娱乐app官网曾展望，房地产在恒久仍是十万亿级数的巨型工业。

他团结当下REITs推行的趋势，以为房企要捉住的机缘是将存量资产酿成REITs，这反过来要求企业要抓运营，运营现金流康健，不愁没有银行贷款。

“我以为要解决好问题，不但是靠政府，自己也要起劲改善资产欠债表。”

壹号娱乐app官网自身何尝不是在改善资产欠债表，这主要体现于它的转型探索中。

2021年起大部分都会销售最先萎缩，北方都会首当其冲，壹号娱乐app官网选择营业缩短，将这些地区原来15、16家子公司合并重组为5家。陈劲松对此丝毫没有犹豫：“若是还不可就继续再合并。”

其次是注重现金流，壹号娱乐app官网现阶段不以单个公司盈利作为审核指标，越发重视现金流，若是现金流无法支持，就坚决撤出外地市场。

年报显示，2021年壹号娱乐app官网谋划运动爆发的现金流量净额10.51亿元，同比增添38.59%，近三年均坚持正向流入；期末，公司钱币资金18.66亿元，短期乞贷、一年内到期的非流动欠债及恒久乞贷共计8.1亿元，较2020年大横琴集团入股前（近22亿元）有大幅下降。

陈劲松曾说，进入房地产下半场，壹号娱乐app官网所做的一切将变得更有价值：营销策划终于管用了，都会资产运营创立价值了，细腻化治理效率更高了。从行业生命周期视察，成熟期竞争强烈，企业应对的要害战略是本钱控制和市场营销的有用性，而这些也是壹号娱乐app官网所构建且善于的能力。

话虽云云，但处于一个总体经济都在下滑的情形中，他们终究是市场的一份子。“我们不可能一点不受影响，但正在凭证情形和自身情形举行改善，往提升价值的偏向起劲。”

在大生意营业以外，“大资管”营业被视为壹号娱乐app官网转型的增添极，该营业同样受疫情及行业波动影响。大资管营业于去年完成团队设计及组织调解，陈劲松以为下一步是能力的提升。

他说，现在大资管营业要把数字化能力提升一点，多向五大行学习，然后迎接一个以存量资产运营为主的时代。

以下是看法新媒体对壹号娱乐app官网联席董事长陈劲松先生的部分采访实录：

看法新媒体：最近房地产行业气馁情绪较量浓，您对当下的形势预判是怎样的？

陈劲松：中国的房地产是经济压舱石，一定全天下都在关注。

行业内一定会有许多人很气馁，凭证现在统计，TOP100房企比去年同期销售下滑50%以上。我们知道去年同期也并不太好，今年比去年同期又下滑了50%，六七月份美元债到期的又不少，因此可能会有部分企业面临着不小的难题。

展望今年下半年，会不会好一点呢？会好一点。但能不可补上50%的缺口？现在来看，还不确定，但销售降档是趋势。

怎么明确销售降档？从17、18万亿降档到15万亿？之后是否会继续这个趋势？这需要去视察研究。

看法新媒体：您以为行业规�；峤档郊付�？

陈劲松：我以为降档的市场，可能整个行业要接受，从今年15、16万亿左右继续下降，未来详细几多由多个因素决议。

理由是三四线的屋子库存量那么大，以前17、18万亿市场有一半是三四线供应的，要继续坚持很有难度。

尚有一点，我们在90年月以后新建的屋子占总存量70%以上，这些屋子不必拆除重修，比日本、美国的折旧率要低许多，不可拿它们的模子套用在中国。

中国房地产市场合谓的黄金10年、20年，现在进入一个正常增添区间，并且都会化率还在高位，到这么高的时间若是经济生长动力缺失，现在的新建衡宇就要降一个很大的档。

去年是最先，今年是下台阶，明后年这个台阶下到几多合适呢？这是全行业可以探讨的。

看法新媒体：有什么方法可以解决现在所面临的问题？

陈劲松：日本解决这个问题花了20年时间，我们想用两三年时间解决，这个可能性较小。

那里销售降了，这边欠债还要还，带来了上下游行业三角债的问题，包括装饰行业、建材行业等，当这个问题泛起，就更降低了老黎民的消耗起劲性。

另外，现在尚有保交楼的问题，房企一定是保交楼，三角债的处置惩罚就会拖长时间。

行业各个方面受影响，包括署理公司也受影响，这个问题短时间内可能难以获得解决。

我们看日本和香港，它们是有一个强烈的房价下跌历程，然后再逐步爬起来。香港是爬了5年，日本爬了差未几20年。

短期来看，资金出路主要依赖房地产销售希望较小，要靠金融政策、政府政策。我们看到，国家也正在对这方面逐步举行调解。

看法新媒体：万科董事局主席郁亮预判市场已经触底，泛起一个缓慢温顺的恢复历程，关于这种说法您是否定同？

陈劲松：第一，土地市场方面，现在看各个都会卖地比去年、甚至比今年6月份之前要好转了。以前土地市场基本上是国企平台自掏腰包，这是不正常的。

现在东莞、深圳、上海包括长三角其他一些地方，尚有一些私企已经加入买地了。这是土地市场触底的体现，也是整体房地产面向未来触底的体现，我以为这是对的。

缓慢恢复怎么明确？就是市场成交量低位，土地成交是比以前好了，内里尚有相当一部分是国企拿的地，可是市场成交依然同比下跌，6月份有小幅改善。

当房地产成交量一直在低位的时间，我们可能就达不到去年的房地产总销量的水平。

若是衡宇市场成交量恒久维持低位，这就将是整个行业或者是政策必需要面临的一个问题。

看法新媒体：这一次流动性危害后，您以为房地产企业应该怎样恢复信心？

陈劲松：房地产这么大的成交量，涉及工业链这么多，稳经济着实是两个事，第一是稳信心，稳信心的意思就是稳信用。若是信用没有虽然没信心，短期就是保现金流，关于房地产的限制，能作废的就作废。

都会化率已经差未几了，现在只不过是换房的事。这个需求就是要把旧屋子卖了买新居。以是建议二手房不要有限价、评估价、备案价等方面的划定，以便于增添市场的流动性。

中期必需解决信用问题，解决了信用问题就解决了行业信心问题。信心也必需建设在信用上，政府由于有不良资产基金，同时能够包管交楼，可以呼吁国家信用出面。

着实我们国家这么强盛，有体制优势，几年就能解决。

1997、1998年亚洲金融�；氖奔�，正是国家不良资产公司接手了不良资产，三角债的问题获得了整理，企业的资产欠债表获得了改善，不良资产公司也从中受益。

看法新媒体：房地产企业未来将会是什么样？要怎么拥抱存量资产盘活的时代？

陈劲松：民企开发商未来在土地市场有没有什么作为？虽然有作为。我们恒久说的作为不是快速增添，要出台甫、上规模，而是指创立价值。

我们应该呼吁全行业关注价值，解决这么多人的栖身问题是有价值的，运营效率也是价值的一部分。我预计未来就是以国企重资产，民企偏轻资产的偏向。民企偏轻才有价值，重资产的价值不就是欠债吗？

另外一点，我们不是只有土地果真拍卖市场，这个行业很是大，好比说旧城刷新规模有大有小，做不了大的，不可做一些小的吗？我们看看香港生长商，事实上基本只有旧改这个偏向，但他们活得都挺好，顺应市场，基本没有欠债，手握大宗现金。

现在海内所有开发商都要解决资产欠债表的问题，这时间要捉住的机缘，就是存量资产所有酿成REITs，把它变现。这就得抓运营，运营现金流好，银行争着给你贷款。

REITs会逐步铺开，尤其是一些不可变现的物业都可以做证券化。

看法新媒体：房地产市场基本面急转直下，壹号娱乐app官网主要举行了哪些方面的调解？接纳了哪些步伐只管化解这些危害？

陈劲松：主要是从去年最先举行调解，举行了几个改变。

第一是调解地区，把北方地区原来差未几15、16家公司并到5家公司，若是还不可就继续并。现在不是以单个公司的盈利来算，而是算现金流，若是现金流不支持，立马撤。

第二是注重现金流。按理说疫情这么严重，现金流是较量糟的，可是我们从去年最先注重现金流，只要收到钱就快速还债，率先改善资产欠债结构。

看法新媒体：壹号娱乐app官网之前以为，房地产专业效劳时代到来，这会让优势更突显吗？

陈劲松：总体经济降档，覆巢之下没有完卵。当整个市场承压时，我们事实是这个市场的一分子，尤其是当规模够大的时间，企业和总体经济的走势就是一致的。

除非是专精特新，但谁人不爆发在房地产领域。

在这种情形下有没有可能稍稍改善呢？相对而言的改善是我们能追求的，现在也在朝这个偏向起劲。

我们这个行业自己是轻资产，未来一定是靠数字化转型，在专业能力上下功夫。这些方面链家做得不错，通过重资产投入提高焦点能力，尤其是数字化水平，最终提高效率，这是我们应该学习的。

中介行业最终能存活下来的，要么是数字化水平高，要么是小型伉俪店�Ｉ杏幸焕嗍俏宕笮心Ｊ�，靠专业立身，运营都会存量资产。

我们多向别人学习，然后迎接一个以存量资产运营为主的房地产时代。包括长租、写字楼运营都实验过，现在就是专注于解决都会低效资产运营的提升问题，这个叫做大资管。

看法地产网 2022-08-15